Bauen ohne Baugenehmigung

Bußgeldkataloge Baugenehmigung der einzelnen Bundesländer

Wählen Sie hier Ihr Bundesland aus:

Bußgeldkatalog Baden-Württemberg

(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Bayern

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 3.000 €100 - 1.500 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 3.000 €100 - 1.500 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €

1: gilt auch für Tatbegehung in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Bußgeldkatalog Berlin
(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Brandenburg

VergehenBußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)1
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben100 - 1.000 €
- bis 100 m3 umbauten Raum500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum1.500 - 50.000 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben100 - 2.000 €
- bis 100 m3 umbauten Raum500 - 10.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum1.500 - 50.000 €

1: gilt auch in geschützten Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten (Bußgeld für Tatbegehung in Biosphärenreservaten, Nationalparks, Naturschutzgebieten, an Naturdenkmälern: Erhöhung des Werts um etwa 50 Prozent; außerhalb geschützter Flächen: Verminderung des Werts um etwa 20 Prozent)

Bußgeldkatalog Bremen
(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Hamburg

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungspflichtige Vorhaben
- bis 100 m3 umbauten Raum2.500 - 25.000 €1.500 - 15.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum5.000 - 50.000 €10.000 - 50.000 €

Bußgeldkatalog Hessen
(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Mecklenburg-Vorpommern

VergehenBußgeld (in [einstweilig sichergestellten] Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben
- bis 100 m3 umbauten Raum150 - 2.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum750 - 10.000 €

Bußgeldkatalog Niedersachsen
VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)2
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
bauliche Anlagen
- bis 100 m3 umbauten Raum250 - 12.500 €100 - 2.500 €
- über 100 m3 umbauten Raum1.500 - 50.000 €750 - 25.000 €

1: gilt auch im Nationalpark „Harz“ in Niedersachsen, im Nationalpark „Nds. Wattenmeer“ (Ruhezone und Zwischenzone), im Biosphärenreservat „Nds. Elbtalaue“ (Gebietsteil C), in Naturdenkmälern, in einem besonders geschützten Biotop und Feuchtgrünland
2: gilt auch im im Nationalpark „Nds. Wattenmeer“ (Erholungszone), im Biosphärenreservat „Nds. Elbtalaue“ (Gebietsteile A und B), in geschützten Landschaftsbestandteilen, (bei nicht genannten Schutzgebieten vermindert sich das Bußgeld um 20 Prozent)

Bußgeldkatalog Nordrhein-Westfalen

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)Bußgeld (außerhalb geschützter Flächen)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 4.000 €100 - 2.500 €75 - 2.000 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €400 - 4.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €1.250 - 40.000 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 4.000 €100 - 2.500 €75 - 2.000 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €400 - 4.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €1.250 - 40.000 €

1: gilt auch in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Bußgeldkatalog Rheinland-Pfalz

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben153,39 - 1.533,88 €102,26 - 1.022,58 €
- bis 100 m3 umbauten Raum766,94 - 7.669,38 €511,29 - 5.112,29 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.556,46 - 50.000 €1.533,88 - 30.677,51 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben153,39 - 2.556,46 €102,26 - 1.533,88 €
- bis 100 m3 umbauten Raum766,94 - 7.669,38 €511,29 - 5.112,92 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.556,46 - 50.000 €1.533,88 - 30.677,51 €

1: gilt auch in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Bußgeldkatalog Saarland

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 1.500 €100 - 1.000 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 30.000 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 2.500 €100 - 1.500 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €

1: gilt auch in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Bußgeldkatalog Sachsen

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 3.000 €100 - 1.500 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €

1: gilt auch in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Bußgeldkatalog Sachsen-Anhalt
(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Schleswig-Holstein
(keine Angaben)

Bußgeldkatalog Thüringen

VergehenBußgeld (in Naturschutzgebieten)1Bußgeld (in Landschaftsschutzgebieten)Bußgeld (außerhalb geschützter Flächen)
Gebäude einschließlich Hütten, Türmen und Masten aller Art unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 1.500 €100 - 1.000 €50 - 500 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €250 - 2.500 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €750 - 40.000 €
sonstige Gebäude unerlaubt oder untersagt errichtet, aufgestellt, angelegt oder wesentlich geändert
genehmigungsfreie Vorhaben150 - 2.500 €100 - 1.500 €75 - 750 €
- bis 100 m3 umbauten Raum750 - 7.500 €500 - 5.000 €250 - 2.500 €
- über 100 m3 umbauten Raum2.500 - 50.000 €1.500 - 50.000 €50 - 40.000 €

1: gilt auch in Nationalparks, Naturdenkmälern, gesetzlich geschützten Biotopen und Landschaftsteilen, einstweilig sichergestellten Schutzgebieten

Carport, Gartenhaus und Co. – Baugenehmigung für den Innen- und Außenbereich

Ein Haus ohne Baugenehmigung zu bauen, kann empfindliche Strafen nach sich ziehen

Ein Haus ohne Baugenehmigung zu bauen, kann empfindliche Strafen nach sich ziehen

Die Anzahl der Baugenehmigungen stieg bis zum Jahr 1993. Danach fiel die Zahl wieder rasant ab.

Doch seit Ende 2009 ist ein Zuwachs an der Erteilung an Baugenehmigungen zu erkennen. Im Jahr 2014 genehmigten die jeweiligen Ämter insgesamt über 209.000 Baumaßnahmen. Die positive Entwicklung in puncto Baugenehmigung erklärt das Statistische Bundesamt mit den niedrigen Zinsen, die das Bauen für Verbraucher und letztendlich dem Baugewerbe so attraktiv machen.

Doch wozu benötigen Sie eigentlich eine Baugenehmigung? Alle Fakten rund um das Thema lesen Sie in diesem Artikel.

Was ist eine Baugenehmigung?

Dieses Dokument wird immer dann für Interessierte wichtig, wenn sie etwas an ihrem Haus oder der Wohnung bauen, ändern oder abreißen möchten. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde erteilt die Baugenehmigung nach einer eingehenden Prüfung. In diesem Verfahren wägt die Behörde ab, ob dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.

Das Bauvorhaben kann trotz Genehmigung unzulässig sein. Nämlich immer dann, wenn zivilrechtliche Vorschriften gelten, also beispielsweise Gefahren oder unzumutbare Lärmbelästigungen für die Allgemeinheit anfallen.

Eine Baugenehmigung gilt immer nur für einen festen Zeitraum. Dies regelt jedoch jedes Bundesland für sich. Beginnt die Person innerhalb der Frist nicht mit dem Bauvorhaben oder stoppt dieses für eine längere Zeit, kann die Baugenehmigung erlöschen.

Die Baugenehmigung im deutschen Recht

Das Baurecht in Deutschland behandelt nicht nur die Baugenehmigung von Privatpersonen, sondern auch die der Gemeinden und Kommunen. Dabei gelten verschiedene Rechtsvorschriften. So wird das Baurecht also in privates und öffentliches Recht unterteilt.

Das Baurecht bestimmt die Baugenehmigung

Das Baurecht bestimmt die Baugenehmigung

Das öffentliche Recht unterteilt sich noch einmal in Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht regelt die allgemeinen Vorschriften zu Bauvorhaben auf Grundstücken. Das Bauordnungsrecht bestimmt nähere Details zu dem Bau wie beispielsweise Gestaltungs- und Sicherheitsregeln.

Das private Baurecht findet sich im Zivilrecht (Bundesgesetzbuch) wieder, was das Grundeigentum und das Nachbarrecht bestimmt. Doch auch das öffentliche Baurecht findet hier Anwendung.

Das Bauordnungsrecht wiederum unterliegt den jeweiligen Bundesländern. Aus diesem Grund ist es schwer, allgemeine Aussagen über Baugenehmigungen zu treffen. Die entsprechenden Landesbauordnungen lehnen sich an eine Musterbauordnung (MBO) an, die die Bundesregierung veröffentlichte. Diese Verordnung soll den Ländern als Grundlage dienen.


Ihre Aktualisierung und Veränderung liegt in der Kompetenz der Bauministerkonferenz (ARGEBAU). In dieser Konferenz sind alle 16 Bundesländer von Deutschland vertreten. Im Oktober 2008 änderten sie die MBO noch einmal grundlegend, um die Verordnung zu vereinheitlich und zu vereinfachen.

Die Musterbauordnung ist also lediglich ein Orientierungsrahmen der Bundesländer. Es handelt sich hierbei nicht um Gesetze. Dennoch übernehmen die Länder größtenteils die Musterregelungen.

Die Musterbauverordnung (MBO) in Deutschland

Grundsätzlich bestimmen die Landesbauordnungen der Bundesländer, ab wann beispielsweise eine Baugenehmigung und ein Bauantrag fällig wird. Dennoch richten sich die Länder an die sogenannte Musterbauverordnung. Die MBO bestimmt Gesetze für

  • bauliche Anlagen,
  • Bauprodukte sowie
  • Grundstücke und andere Anlagen und Einrichtungen

Zudem gilt die Verordnung nicht für Kräne und Krananlagen, Anlagen des öffentlichen Verkehrs oder der Bergaufsicht (exklusive Gebäude) sowie Wasser-, Gas-, Wärme-, Elektrizität-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen. Auch Rohrleitungen, die dem Ferntransport von Stoffen dienen, werden nicht von der Musterbauverordnung berücksichtigt.

Die Baugenehmigung gilt auch für eine öffentliche Baustelle

Die Baugenehmigung gilt auch für eine öffentliche Baustelle

Zudem definiert die Musterbauverordnung diverse Begriffe, wie etwa den der baulichen Anlagen. So sind diese Anlagen stets mit dem Erdboden verbunden und wurden aus Bauprodukten hergestellt.

Ergänzend dazu sind auch diejenigen Gebäude unter baulichen Anlagen zu verstehen, welche laut § 2 der MBO „durch eigene Schwere auf dem Boden ruh[en] oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich [sind]“. Eine weitere Ausnahme von der Begriffsdefinition bilden Anlagen, die den Verwendungszweck besitzen, „überwiegend ortsfest benutzt zu werden“ (Quelle: § 2 MBO).

Absatz 1 des Paragraphen bestimmt anknüpfend weitere Gebäude und Gegenstände, die unter baulichen Anlagen zu verstehen sind:

  1. Aufschüttungen und Abgrabungen,
  2. Lagerplätze, Abstellplätze und Ausstellungsplätze,
  3. Sport- und Spielflächen,
  4. Campingplätze, Wochenendplätze und Zeltplätze,
  5. Freizeit- und Vergnügungsparks,
  6. Stellplätze für Kraftfahrzeuge,
  7. Gerüste,
  8. Hilfseinrichtungen zur statischen Sicherung von Bauzuständen.

(Quelle: § 2 MBO)

Die Musterbauverordnung definiert außerdem den Begriff Gebäude im Absatz 2 des Paragraphen 2. So erfüllen Gebäude immer zwei Voraussetzungen. Die müssen zum einen selbstständig benutzbar und überdeckt sein, damit sie von Menschen betreten werden können. Zum anderen sollen sie dazu geeignet bzw. bestimmt sein, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Ferner werden Gebäudeklassen in der Musterbauverordnung benannt, welche bis zur fünf nummeriert sind:

  • Gebäudeklasse 1: freistehende Gebäude bis zu 7 m Höhe und maximal zwei Nutzungseinheiten, welche insgesamt nicht größer als 400 m2 sein dürfen sowie freistehende Gebäude der Land- und Forstwirtschaft
  • Gebäudeklasse 2: Gebäude bis zu 7 m Höhe und maximal zwei Nutzungseinheiten, welche insgesamt nicht größer als 400 m2 sein dürfen
  • Gebäudeklasse 3: anderweitige Gebäude mit einer Höhe von maximal 7 m
  • Gebäudeklasse 4: Gebäude bis zu 13 m Höhe und Nutzungseinheiten, welche jeweils nicht größer als 400 m2 sein dürfen
  • Gebäudeklasse 5: anderweitige Gebäude sowie unterirdische Gebäude

Als Höhe definiert die Musterbauverordnung das Maß zwischen Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsraums und dem mittleren Geländeniveau. Die Fläche der Nutzungseinheiten wird in Brutto-Grundfläche angegeben. Kellergeschosse bleiben hiervon außer Betracht.

Zudem regelt die Musterbauverordnung auch Sonderbauten wie u.a. Hochhäuser mit mehr als 22 m, Verkaufsstätten, Bürogebäude, (Hoch-)Schulen, Gaststätten sowie Krankenhäuser. Neben der baulichen Bestimmungen verordnet die MBO auch Anforderungen an die Bauprodukte sowie die Bauaufsichtsbehörde. Letztere überwacht, dass Bauvorhaben einer Baugenehmigung unterliegen. Auch dieser Schritt wird in der Musterbauverordnung bestimmt.

Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung […]. (Quelle: § 59 MBO)

Ausnahmen von dieser Regelung bilden die verfahrensfreien Bauvorhaben. Diese sollen in dem nächsten Abschnitt hinreichend erklärt werden.

Das Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland

Das Bundesgesetz trat 1960 in Kraft und gilt als das wichtigste Gesetz des Bauplanungsrechts in Deutschland. Es setzt den gesetzlichen Rahmen für das Baugenehmigungsverfahren.

Das Bauplanungsrecht gehört zum öffentlichen Baurecht und bildet somit das Gegenteil von der Musterbauordnung, welche zwar auch den Rahmen für behördliche Gebäude stellt, jedoch eher auf privates Recht setzt. Das Bauplanungsrecht bestimmt die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben, indem es die Qualität des Bodens und seiner Nutzbarkeit festlegt. Der Rechtsbereich wird durch das Baugesetzbuch geregelt. Zudem gibt es noch weitere Verordnungen, welche sich auf das BauGB stützen, u.a. Baunutzungs- und Planzeichenverordnung.

Das Baugesetzbuch bestimmt also die stadtplanerischen Instrumente der Kommunen und Gemeinden in Deutschland. Hierbei haben die Bundesländer keinerlei Mitbestimmungsrecht, wie es bei der Musterbauverordnung der Fall ist. Das BauGB ist ein Bundesgesetz, welches vom Bund bestimmt wird.

Das Bundesgesetzbuch enthält vier Teile:

  • Allgemeines Städtebaurecht
  • Besonderes Städtebaurecht
  • Sonstige Vorschriften
  • Überleitungs- und Schlussvorschriften


Die wichtigsten Komponenten, die das BauGB bestimmt, sind Gestalt, Struktur und Entwicklung des besiedelten Raumes. Mithilfe des Flächennutzungs- und des Bebauungsplans sollen Bauleitpläne von den Gemeinden erstellt werden, welche soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Anforderungen erfüllen.

Ab wann braucht man eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung verursacht Kosten, die Sie vorher ausrechnen sollten

Die Baugenehmigung verursacht Kosten, die Sie vorher ausrechnen sollten

Grundsätzlich bestimmt das Grundgesetz in Deutschland, dass eine Privatperson sein Grundstück bebauen, verändern oder nutzen darf.

Dies geht jedoch nur, wenn eine entsprechende Baugenehmigung und ein vorheriger Bauantrag für das Vorhaben angefordert wurden. Ausnahme hiervon bilden die genehmigungsfreien und genehmigungsfreigestellten Bauvorhaben, welche vom Baugenehmigungsverfahren ausgeschlossen sind.

Der Gesetzgeber spricht hierbei von einem Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, dass die Bundesrepublik Deutschland solange ein Verbot auf Bauvorhaben erteilt, sofern eine entsprechende Erlaubnis vorhanden ist. Die Baugenehmigung ist seit dem Jahr 1871 in Deutschland Pflicht. Des Weiteren ist der Antrag noch keine Erlaubnis, weshalb der Bauherr noch nicht mit dem Bauvorhaben beginnen darf.

Erst die Genehmigung erlaubt das Bauen. In Ausnahmefällen darf jedoch bereits vorher begonnen werden. Grundsätzlich besagt die Baufreigabe, dass mit dem Bauvorhaben angefangen werden darf.

Wie bereits in den vorhergehenden Abschnitten erklärt, benötigt der Bauherr für verschiedene Projekte eine Baugenehmigung. Dies ist abhängig vom jeweiligen Bundesland bzw. deren Landesbauverordnungen. Zudem bestimmen Teile des Nachbarrechts, ob gebaut werden darf. Die Nachbarn dürfen nämlich nicht durch beispielsweise Lärm gestört werden.

Prinzipiell ist ein Gebäude baugenehmigungspflichtig, wenn es

  • eine bestimmte Größe besitzt,
  • gewisse statische Anforderungen erfüllt oder
  • die Interessen oder das Leben der Nachbarn beeinträchtigt.

Ab wann die Baugenehmigung fällig wird, sollte der Bauherr vorher mit dem örtlichen Bauamt abklären. Dies ist insofern ernst zu nehmen, da die Behörde einen Bau auch noch nach Jahren auf Kosten der Person zum Abriss veranlassen kann. Aus diesem Grund ist es hierbei viel kostengünstiger, vorher alle nötigen Fragen abzuklären.

Die zweite Möglichkeit für ein zukünftiges Bauvorhaben ist, dass der Bauherr eine förmliche Bauvoranfrage an die zuständige Behörde senden kann. Dabei ist es wichtig, das Vorhaben so genau wie möglich zu beschreiben, damit Sie auch genaue Antworten bekommen.

Ab wann Sie eine Baugenehmigung brauchen, erfragen Sie also am besten beim hiesigen Bauamt. Die Anforderung einer Baugenehmigung hängt davon ab, ob sich in dem baldigen Gebäude auch Personen aufhalten sollen. Doch auch die Größe der Grundfläche und der Rauminhalt bestimmt das Erfordernis einer Baugenehmigung.

Zusätzlich sind folgende Kriterien bei der Frage „Ab wann braucht man eine Baugenehmigung?“ von Bedeutung:

  • Bauvorhaben im Außenbereich
  • Bauvorhaben im Innenbereich
  • Bauvorhaben im Rahmen des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans
Bauen ohne Baugenehmigung kann den Naturschutz negativ beeinflussen

Bauen ohne Baugenehmigung kann den Naturschutz negativ beeinflussen

Der letzte Punkt ist immer dann besonders wichtig, wenn die Gemeinde einen speziellen Bebauungsplan nach Baugesetzbuch für den zu bebauenden Bereich vorgesehen hat. Denn in diesem Fall wandelt sich das private in ein öffentliches Interesse, nachdem auch andere Gesetze und Verordnungen gelten.

Bauvorhaben ohne Baugenehmigung

Bei fast allen Landesbauverordnungen der 16 Bundesländer finden sich bestimmte Regelungen, die ein Gebäude ohne Aufenthaltsräume für Personen im Innenbereich bis zu 30 m2 von der Baugenehmigung befreien. Ein Gartenhaus im Außenbereich des Grundstücks ist in der Regel genehmigungspflichtig.

Grundsätzlich gilt, dass sich Bauherren trotz Befreiung von der Erteilung der Baugenehmigungsplicht an gewisse Rahmenbedingungen halten müssen. So darf keine Gefährdung für Mensch und Tier entstehen. Zudem sollte die Person bei der naheliegenden Stadtverwaltung nachfragen, ob ein Bebauungsplan für seinen Bereich vorliegt. An den müssen sich Bauherren zwingend halten, auch wenn keine Baugenehmigung gefordert ist.

Außerdem sind Wintergärten, Gewächshäuser, Terrassenüberdachungen, Carports und Garagen fast immer genehmigungspflichtig.

Neben dem Begriff „genehmigungsfrei“ taucht auch öfter das Wort „verfahrensfrei“ auf. In den Verordnungen der Bundesländer setzte sich jedoch letzteres durch. „Verfahrensfrei“ bedeutet, dass weder ein Genehmigungsverfahren noch eine Genehmigungsfreistellung durchgeführt werden muss. Dennoch muss sich das Bauvorhaben an geltende Bauvorschriften halten.

Die Bauvorhaben dürfen nicht „verunstaltend“ sein oder gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen. Hiervon gibt es jedoch eine Ausnahme. Möchte ein Bauherr ein genehmigungsfreies Gebäude errichten und dabei auf bestehende Rechte verzichten, muss er eine isolierte Abweichung, Ausnahme oder Befreiung beantragen.

Folgende Bauvorhaben sind in der Regel verfahrensfrei:

  • Gebäude mit Brutto-Raumvolumen von maximal 75 m3 (Ausnahme: Außenbereich)
  • Garagen, welche in den Abstandsflächen zulässig sind, einschließlich überdachter Stellplätze bis maximal 50 m2
  • freistehende Gebäude von einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb sowie einem Unternehmen, welches im Gartenbau-Bereich tätig ist
  • Gewächshäuser mit einer Höhe von maximal 5 m sowie einer maximalen Fläche von 1.600 m2
  • Terrassenüberdachungen mit einer maximalen Fläche von 30 m2 und einer maximalen Tiefe von 3 m

Diese Liste bezieht sich größtenteils auf die Bauvorhaben in Bayern, die keine Baugenehmigung benötigen. In den anderen Bundesländern ist es aber größtenteils gleich. Jedoch sind kleine Änderungen möglich.

Die Baugenehmigung und das Baurecht in Deutschland liegt in der Verantwortung der Bundesländer

Die Baugenehmigung und das Baurecht in Deutschland liegt in der Verantwortung der Bundesländer

In Brandenburg beispielsweise darf der maximal 75 m3 große Raum keinen Aufenthaltsraum, keine Toilette und keine Feuerstätte besitzen. Oberirdische Garagen, welche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen, dürfen nur ein Geschoss vorweisen.

Laut Bauordnung in Nordrhein-Westfalen sind Gebäude bis maximal 30 m3 (Brutto-Rauminhalt) von der Baugenehmigung und dem Baugenehmigungsverfahren befreit. Dies trifft jedoch nur auf diejenigen Gebäude zu, die keine Aufenthaltsräume, Ställe, Aborte oder Feuerstätten besitzen.

Zudem gilt diese Ausnahme lediglich im Innenbereich. Im Außenbereich findet die Besonderheit Anwendung, wenn es sich um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb handelt. Die Ausnahme gilt ferner nicht für Garagen sowie Verkaufs und Ausstellungsstände.

Für die Bundeshauptstadt Berlin gilt auch eine eigene Landesbauordnung. Diese bestimmt, dass eingeschossige Gebäude mit einer maximalen Brutto-Grundfläche von 10 m2, welche sich nicht im Außenbereich befindet, von der Baugenehmigung und dem Verfahren befreit sind. Gleiches gilt für Garagen und überdachte Stellplätze sowie deren Abstellräume mit einer „mittleren Wandhöhe“ von maximal 3 m pro Wand.

Diese Anlagen dürfen nur eine maximale Brutto-Grundfläche von 30 m2 besitzen und auch nicht im Außenbereich gebaut werden. Zusätzlich sind Terrassenüberdachungen mit einer Fläche von höchstens 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m erlaubt.

Im Freistaat Sachsen sind zudem Schwimmbecken genehmigungsfrei, die einen Beckeninhalt von maximal 100 m3 besitzen. Zusätzlich können Bauherren die dazugehörigen luftgetragenen Überdachungen installieren. Das Bauvorhaben ist nicht mehr von der Baugenehmigung befreit, sobald sich dieses im Außenbereich befinden soll.

In der Regel benötigt das Vorhaben des Brunnenbaus auch keine Baugenehmigung in den Bundesländern. Fenster und Türen dürfen ebenfalls häufig ohne Baugenehmigung errichtet werden.

Sind diese verfahrens- oder genehmigungsfreien Bauvorhaben jedoch Bestandteil eines Gesamtvorhabens, welches einer Baugenehmigung bedarf, muss diese auch eingeholt werden. In diesem Fall erlischt die Befreiung von der Genehmigung, da ein Bauvorhaben immer im Gesamten gesehen wird. Die Bauaufsichtsbehörde teilt also nicht in freie und genehmigungspflichtige Bestandteile.

Die Nutzungsänderung in den Landesbauordnungen

Eine Baugenehmigung bzw. -befreiung wird immer für die Errichtung, Änderung oder Beseitigung der Anlage oder des Gebäudes nötig. Also stellt sich auch hier die Frage, ab wann eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung fällig wird. Diese Änderung ist immer dann wichtig, wenn ein Bauherr aus seinem Wohnhaus beispielsweise eine Praxis oder einen Kiosk machen möchte.


Grundsätzlich ist auch eine Baugenehmigung fällig, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Verfahrensfreie Vorhaben sind hingegen diejenigen, die sich nicht wesentlich von der Nutzung nach dem Bau ändern. Liegt also eine Zweckbestimmung für das Bauvorhaben vor, wobei das neue Vorhaben diesen Zweck ändert, ist die Baugenehmigung Pflicht.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen bestimmte dazu im Jahr 1995, dass eine Nutzungsänderung immer dann vorliegt, wenn sich der neue Zweck vom vorhergehenden in besonderem Maße unterscheidet.

Für die Beurteilung, ob eine bestimmte Nutzung gegenüber einer früheren eine Nutzungsänderung ist, kommt es nicht darauf an, welche Nutzung früher tatsächlich ausgeübt, sondern darauf, welche Nutzung früher bauaufsichtlich genehmigt oder jedenfalls in einer beachtlichen Zeitspanne materiell legal ausgeübt worden ist. (Quelle: Gerichtsurteil vom OVG Nordrhein Westfalen 15.08.1995, 11 A 850/92)

Häufig werden durch die Umnutzung weitere Stellplätze nötig. Ist das der Fall, muss in der Regel eine Baugenehmigung eingeholt werden. Ist die Wohnung klar als „Wohnraum“ deklariert, ist der Bauherr verpflichtet, sich beim Amt für Wohnungswesen zu informieren und einen Antrag auf die Nutzungsänderung zu stellen.

Das Bundesverwaltungsgericht entschied in einem Fall, welcher bereits im Jahr 1988 verhandelt wurde, dass eine „bodenrechtlich relevante Nutzungsänderung“ vorliegen muss. Als Beispiel ist hier eine Wandlung von einer Gaststätte in eine Diskothek anzuführen. Auch, wenn ein Büro in eine Wohnung verändert werden soll, findet eine bodenrechtlich relevante Nutzungsänderung statt.

Im Gegensatz dazu steht beispielsweise die Nutzungsänderung von einem Spielwarengeschäft in eine Modeboutique. Hier wäre in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich.

Die Nutzungsänderung darf nur im Rahmen der entsprechenden Baugenehmigung vollzogen werden. Möchte der Bauherr etwas anderes ändern, was nicht explizit in der Vereinbarung steht, handelt er strafwidrig.

Wenn der genehmigungsfreie Bau illegal ist
Die Baugenehmigung zu prüfen, ist für Bauherren wichtig

Die Baugenehmigung zu prüfen, ist für Bauherren wichtig

Wie bereits erwähnt, bedeutet „genehmigungs- oder verfahrensfrei“ nicht, dass der Bauherr an keinerlei Richtlinien oder Rahmenbedingungen gebunden ist. Er muss sich genauso an beispielsweise den Bebauungsplan der Gemeinde richten, sofern einer für das Grundstück vorhanden ist, auch wenn das Gebäude keinen Bauantrag benötigt.

Außerdem gelten auch für denkmalgeschützte Gebäude besondere Regelungen, die das Bauvorhaben dennoch zu einer Art Baugenehmigung zwingen. Hierbei benötigt es sogar eine Erlaubnis, sobald auch nur in der Nähe eines denkmalgeschützten Gebäudes gebaut werden soll.

Erfahrungsgemäß benötigt die zuständige Denkmalschutzbehörde etwas länger Zeit, um alles auf seine Richtigkeit zu überprüfen.

Aus diesem Grund ist es zu empfehlen, dass alle benötigten Anträge so früh wie möglich bei der zuständigen Behörde abgegeben werden.

Bevor die Baugenehmigung nicht vorhanden ist, darf die Person auch noch nicht mit dem Bau beginnen. Andernfalls handelt sie gesetzeswidrig. In einem solchen Fall können die Maßnahmen sehr schnell sehr hoch werden.

Ein Beispiel diskutierte das Oberverwaltungsgericht in Münster im Jahr 2010, bei dem der Betreiber einer Reithalle eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installierte. Dies ist zwar in vielen Bundesländern verfahrensfrei, jedoch unterstellte ihm das Gericht eine Nutzungsänderung und untersagte ihm den Betrieb der Anlage.

Die Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt dabei beim Bauherren und den von ihm Beauftragten. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit bauaufsichtliche Maßnahmen ergreifen, wenn dazu die Notwendigkeit besteht. (Quelle: Stadt Berlin)

Diese Maßnahmen können von einer Geldstrafe oder einer Außerbetriebsetzung bis hin zum Abriss des Gebäudes oder der Anlage reichen. Es sind auch Fälle bekannt, bei denen die Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Landes noch nach einigen Jahren den Rückbau veranlasste. Tritt dieser Fall ein, muss der Bauherr dies auf eigene Kosten vollführen.

Genehmigungsfreie Gartenlauben

Neben zahlreicher anderer verfahrensfreier Bauvorhaben sind auch die Gartenlauben in der Regel von der Baugenehmigungspflicht befreit. Dies regelt das 1983 erlassene Bundeskleingartengesetz (BKleingG).

Ein Kleingarten oder auch eine Gartenlaube müssen folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Die maximale Größe darf 400 m2 nicht überschreiten (Kleingarten).
  • Bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Gartenlaube müssen die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der Landschaftspflege angewendet werden.
  • Eine Laube darf die maximale Größe von 24 m2 nicht überschreiten. Inbegriffen in dieser Regelung ist die Grundfläche sowie der überdachte Freisitz.
  • In der Laube dürfen Personen nicht dauerhaft wohnen bzw. darf das Gebäude nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sein.

Das BKleingG beschreibt einen Kleingarten als einen Garten, der nicht zur erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung gedacht ist. Er soll ausschließlich zur „Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf[.] und zur Erholung dien[en]“ (Quelle: § 1 BKleingG).

Die Baugenehmigung für den Außenbereich

Der Außenbereich ist ein Begriff, der zumeist im Bauplanungsrecht benutzt wird. Er definiert einen Bereich, der nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt. Zudem gehört der Außenbereich laut Baurecht auch nicht zu einem bebauten Ortsteil.

Das Wort Ortsteil beschreibt wiederum einen Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der „den Eindruck einer Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt, die ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist“ (Quelle: Bundesverwaltungsgericht 31, 22/26 f.). Der Innenbereich definiert also einen Bereich, der nicht in einem Bebauungsplan „überplant“ ist.

Der Bebauungsplan, kurz B-Plan genannt, regelt alle möglichen Nutzungen von Grundstücken, die innerhalb des Plans liegen. Die Gemeinden setzen diesen Bebauungsplan als Satzung fest. So kann beispielsweise ein Ort festlegen, dass eine Straße, eine Grünfläche oder ein Spielplatz nicht bebaut werden darf.

Bei der Baugenehmigung müssen Fristen eingehalten werden

Bei der Baugenehmigung müssen Fristen eingehalten werden

Der Außenbereich beschreibt also Areale, die nicht von einem solchen Bebauungsplan betroffen sind. Ein Beispiel hierfür ist der Ortsrand. Liegt ein Haus genau an diesem Rand, an dem ein Ort aufhört, könnte der Bauherr kein Carport bauen, da dies zum Außenbereich gehört.

Das Baurecht sieht im Außenbereich sehr strenge Regelungen vor. Nur in stark reglementierten Ausnahmefällen kann eine Baugenehmigung im Außenbereich erlangt werden. Ob Ihr geplantes Gebäude im Innen- oder Außenbereich nach Baurecht liegt, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt erfragen.

Bei einer Baugenehmigung im Außenbereich wird zwischen dem privilegierten und den sonstigen Vorhaben unterschieden. Privilegierte Vorhaben sind im Baugesetzbuch aufgezählt und zählen zu den Ausnahmen im Baurecht in puncto Außenbereich. Hier darf unter Umständen gebaut werden.

Grundsätzlich dürfen privilegierte Bauvorhaben im Außenbereich nicht den öffentlichen Belangen entgegenstehen. Zudem müssen die Bereiche durch eine ausreichende Erschließung gesichert sein. In Paragraph 35 BauGB sind die zulässigen Bauvorhaben aufgezählt. Ein Vorhaben ist dann in der Regel zulässig, wenn das Gebäude oder die Anlage

  • einem forst- oder landwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen kleinen bzw. untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
  • einem Betrieb dient, der sich mit gartenbaulichen Erzeugnissen beschäftigt,
  • einem Betrieb dient, der sich um die öffentliche Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdiensten, Wärme, Wasser und Abwasser beschäftigt oder ein ortsgebundener gewerblicher Betrieb ist,
  • spezielle Anforderungen an die Umgebung oder nachteilige Auswirkungen auf die Umgebung besitzt sowie wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im äußeren Bereich betrieben werden kann,
  • dem Zweck dient, Wind- oder Wasserenergie zu erforschen, entwickeln oder nutzen,
  • dem Zweck dient, Biomasse im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs oder eines Intensivtierhaltungsbetriebs energetisch zu nutzen,
  • dem Zweck dient, Kernenergie zu friedlichen Zwecken zu erforschen, entwickeln oder nutzen sowie radioaktive Abfälle zu entsorgen (Ausnahme: kein Neubau von Atomkraftwerken) sowie
  • dem Zweck dient, solare Strahlungsenergie zu nutzen, sofern sich diese an und auf Dach- und Außenwandflächen von genehmigten Gebäuden befindet.

Neben den privilegierten Bauvorhaben gibt es im Außenbereich laut Baurecht in Deutschland noch sonstige Vorhaben. In diese Kategorie fallen all diejenigen Gebäude, Anlagen und Installationen, welche nicht ausdrücklich in der Sparte der privilegierten Vorhaben zu finden ist. Auch ihnen dürfen keine öffentlichen Belange entgegenstehen.

Als öffentliche Belange gelten zum Beispiel Vorhaben, die eine „Zersiedelung“ des Ortsteils hervorrufen könnten sowie den Naturschutz und die Landschaftspflege sowie den Boden- und Hochwasserschutz gefährden. Zudem dürfen diese Vorhaben nicht gegen den Flächennutzungsplan einer Gemeinde verstoßen. Bei den sonstigen Vorhaben gelten strengere Regelungen für die Baugenehmigung bzw. die letztendliche Bebauung.

Bei der Baugenehmigung gelten verschiedene Gesetze

Bei der Baugenehmigung gelten verschiedene Gesetze

Grundsätzlich kann die Baugenehmigungsbehörde hierbei keine Baugenehmigung per se erlassen. Sind alle nötigen Voraussetzungen für das Bauvorhaben und die Richtigkeit der Bebauung im Außenbereich nach Baurecht gegeben, muss ein Vorhaben genehmigt werden. Die Baugenehmigungsbehörde besitzt also kein Ermessen, nachdem sie entscheiden kann. Diese Kriterien nimmt ihr das Baugesetzbuch ab.

Aus diesem Grund prüft die Behörde jeden Antrag genau, ob wirklich alle Voraussetzungen gegeben sind, um den Bau zu genehmigen. Nach Baurecht im Außenbereich verhält es sich mit der Antragsstellung folgendermaßen: Hat ein Bauherr bereits einen Antrag eingereicht und dieser wurde abgelehnt, kann er in der Regel keinen neuen Antrag mit diesem Bauvorhaben stellen.

In diesem Fall ist ein anwaltlicher Rat gefragt, der neue Voraussetzungen prüft bzw. neue „Bauabsichten“ einreicht. Kennt die Behörde nämlich die „wahren Bauabsichten“ bereits und hat diese abgelehnt, muss der Bauherr der Baugenehmigungsbehörde klar machen, dass er eigentlich eine andere Planungsabsicht verfolgt. Dies ist meist eine schwierige Angelegenheit für Privatpersonen, die keinen juristischen Hintergrund besitzen.

Grund für die strengen Regelungen im Außenbereich nach Baurecht ist, dass der Bund damit die Zersiedelung der Landschaft verhindern sowie nicht unkontrolliert in den Naturhaushalt der Umgebung eingreifen möchte.

Sonderfall: Abrissfälliges Haus im Außenbereich nach Baurecht

Sollten Sie ein Haus verändern wollen, dass sich außerhalb eines Bebauungsplans und damit laut Baurecht im Außenbereich einer Gemeinde liegt, haben sie einige Chancen. In diesem Umstand wird von dem begünstigten Vorhaben gesprochen. Tritt beispielsweise der Fall ein, dass der Bauherr ein abrissfälliges Haus erbt und dieses abreißen möchte, kann dieses Vorhaben unter Umständen sogar eine Baugenehmigung bekommen.

Der neue Besitzer darf auf diesem Grundstück dann ein neues Haus bauen, welches jedoch gleichgroß ist und die gleiche Nutzung wie vorher besitzt. Hierbei lohnt es sich einen Gutachter zu bestellen, der die Abrissfälligkeit des Hauses bescheinigt. Denn die Baugenehmigungsbehörde muss den baufälligen Zustand bescheinigen, damit sie eine Baugenehmigung gibt.

Ist das Haus jedoch nicht abrissfällig, haben Sie die Möglichkeit, das Gebäude zu sanieren und es wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Anbauten auf diesem Grundstück im Außenbereich sind laut Baurecht nicht zulässig. Auf einem leeren Grundstück dürfen zudem auch keine neuen Häuser errichtet werden; es sei denn, es handelt es sich um ein Gebäude oder eine Anlage aus der Liste der privilegierten Bauvorhaben.

Garage, Gartenhaus, Terrasse und Carport: So bekommen Sie eine Baugenehmigung

Die Carport-Baugenehmigung beispielsweise erfordert eine reifliche Überlegung vor dem Bau

Die Carport-Baugenehmigung beispielsweise erfordert eine reifliche Überlegung vor dem Bau

Da die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren auch noch nach Jahren zum Abriss verpflichten kann, ist eine vorher eingeholte Baugenehmigung Gold und Geld wert. Denn der Abriss erfolgt auf eigene Kosten. Häufig kann sich der Fall aufgrund von Fehlern in der Antragsstellung auch bis zum Gericht entwickeln. Hierbei ist meist ein Anwalt von Nöten, weshalb auch diese Variante kostspielig ist.

Aus diesem Grund ist eine richtig beantragte Baugenehmigung wichtig. Bevor Sie jedoch diese beantragen, ist eine Bauvoranfrage von Vorteil.

Die Bauvoranfrage

Vor der Baugenehmigung kann der Bauherr eine Bauvoranfrage stellen. Umgangssprachlich wird das System auch „kleines Genehmigungsverfahren“ genannt.

Eine Bauvoranfrage ist immer dann von Vorteil, wenn nicht klar ist, ob der Entwurf des Bauvorhabens laut Baurecht möglich ist. Die Anfrage wird dann formlos oder förmlich bei der zuständigen Behörde beantragt. Für diesen Service fallen jedoch Gebühren an.

Die Bauvoranfrage soll abklären, ob der Bau eine Baugenehmigung benötigt und diese auch erlaubt wird. Dabei erfahren Bauherren zudem, ob und welche Vorschriften das Vorhaben betreffen und einzuhalten sind. Sie gibt also eine erste Auskunft über das Vorhaben.

Die Bauvoranfrage kann in der Regel nur ein Bauplaner oder ein Architekt stellen. In einzelnen Landesbauordnungen finden sich jedoch Ausnahmeregelungen, sodass ein Architekt nicht zwingend benötigt wird. Hierbei empfiehlt es sich, beim hiesigen Amt nachzufragen.

Dabei muss sich die Anfrage nicht zwingend auf das Gesamtvorhaben beziehen. Auch einzelne konkrete bauplanungsrechtliche Fragen kann die Behörde damit beantworten. Fällt die Bauvoranfrage und der nachfolgende Bauvorbescheid positiv aus, ist der Bauherr in der Regel für zwei bis drei Jahre abgesichert. In dieser Zeit kann die Bauaufsichtsbehörde keine Änderungen verlangen, da alle Vorschriften bereits im Vorfeld abgeklärt und sichergestellt werden.

Experten empfehlen, die Bauvoranfrage noch vor dem Kauf des Grundstücks zu beantragen. Häufig tritt die Anfrage in Erscheinung, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Eine Qualifizierung liegt immer dann vor, wenn die Satzung der Gemeinde keine Festlegungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Andernfalls wird von einem einfachen Bebauungsplan gesprochen.

Wer eine Bauvoranfrage bei der örtlichen Behörde stellt, muss die Fragen so konkret wie möglich formulieren. Nur dann ist eine individuelle und genaue Beantwortung sichergestellt. Das Bauamt bietet zudem die Möglichkeit, auch persönlich vorstellig zu werden und seine Fragen an Experten bei der Behörde zu wenden.

Die Bauvoranfrage kann folgende Dokumente enthalten:

  • Fotos vom Grundstück oder der zu bebauenden Fläche
  • Auszug aus der amtlichen Flurkarte
  • Maße des Bauvorhabens
  • Beschreibungen und Zeichnungen des Vorhabens (eventuell mit Wasser- und Abwasserleitungen)
  • statistische Berechnungen
  • Erklärung der Zustimmung der angrenzenden Nachbarn

Die Voranfrage ist jedoch noch keine Baugenehmigung, sondern klärt nur konkrete Fragestellungen ab. Auch nach Erhalt der Antworten darf der Bauherr noch nicht mit dem Bau beginnen, da diese in der Regel nicht verbindlich ist.

Ein hiesiger und versierter Architekt kann in der Regel auch schon Aussagen über die zukünftige Baugenehmigung treffen. Dies erspart die Bauvoranfrage.

Bauen ohne Baugenehmigung gilt nicht für Häuser

Bauen ohne Baugenehmigung gilt nicht für Häuser

Sollten Sie dennoch eine Anfrage stellen, müssen Sie dies schriftlich tun. Hierbei unterscheiden die Behörden zwischen einer formlosen und einer förmlichen Bauvoranfrage. Die formlose Variante ist nicht verbindlich, da hier in der Regel nur ein Lageplan und Skizzen des Bauvorhabens eingereicht werden.

Fällt die Antwort negativ aus, kann der Bauherr keine Rechtsmittel dagegen einsetzen. Die Gebühr für den formlosen Antrag richtet sich nach dem Bundesland und wiederum nach der Gemeinde. Je nach Ort werden Kosten von etwa 15 Euro fällig.

Die förmliche Bauvoranfrage ist im Gegensatz zur formlosen Version rechtlich bindend. Aus diesem Grund können Sie gegen die Antwort der jeweiligen Behörde Widerspruch einlegen. Bei der Beantragung müssen Bauherren jedoch alle benötigten Unterlagen in dreifacher Ausführung sowie exakte Planzeichnungen beilegen. Die Gebühren der förmlichen Bauvoranfragen betragen etwa ein Tausendstel der Gesamtkosten des Bauvorhabens.

Die förmliche Bauvoranfrage erlässt außerdem einen Bauvorbescheid, also die baurechtlich vorgezogene und verbindliche Entscheidung der Behörde, ob eine Baugenehmigung erlassen wird oder nicht.

Die Bauvoranfrage und letztlich der Bauvorbescheid werden in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich normiert. Das bedeutet, dass jedes Land entscheiden kann, inwieweit der Bauvorbescheid rechtlich bindend ist. Zum Teil dürfen die Baugenehmigungsbehörden die Baugenehmigung selbst nicht mehr verweigern, wenn sie im Bauvorbescheid vorzeitig erklärt wurde.

Der Bauantrag für die Baugenehmigung

Im Gegensatz zur Bauvoranfrage ist der Bauantrag obligatorisch für eine Baugenehmigung. Er beschreibt den richtigen Antrag, der bei der Baugenehmigungsbehörde eingereicht werden muss. Der Werdegang und die benötigten Unterlagen richten sich wieder nach dem jeweiligen Bundesland, weshalb in diesem Abschnitt nur pauschale Aussagen gemacht werden können.

Folgende Unterlagen benötigen Sie in dreifacher Ausführung:

  • Zustimmungserklärung der angrenzenden Nachbarn
  • Baulastenerklärung
  • zeichnerische Darstellung des Bauvorhabens (Grundriss, Schnitt und Ansichten), i.d.R. im Maßstab 1:100
  • Katasteramtlicher Lageplan, oft auch Auszug aus der Liegenschafts- bzw. Flurkarte
  • Beschreibung des Baus mit technischen Einzelheiten
  • Formblatt zur Baugenehmigung, liegt i.d.R. bei der entsprechenden Behörde aus
  • Berechnungen des Vorhabens und seiner bebauten Fläche, kurz: Bauzahlenberechnung der Wohn- und Nutzflächen)
  • technische Nachweise über die Standsicherheit (Statik der Anlage), Wärmeschutz, evtl. Schallschutz

Sollte die Baubehörde noch weitere Fragen zum Bauvorhaben und der zu erteilenden Baugenehmigung haben, kann sie eine Bauverhandlung durchführen.

Ein Carport bauen ohne Baugenehmigung

Ein Carport ist die günstige Alternative zur Garage. Viele Bauherren wissen jedoch nicht, dass auch ein kleiner Carport eine Baugenehmigung benötigt. Dies ist wiederum in jedem Bundesland anders geregelt. Deshalb empfiehlt es sich auch hier, vor dem Bauvorhaben mit dem jeweiligen Bauamt zu sprechen.

Wer ein Carport bauen möchte, ohne eine Baugenehmigung zu besitzen, muss auf die Größe des Objekts achten. Besonders kleine Carports benötigen oftmals keine Baugenehmigung. Entscheidend hierbei ist die Grundfläche der Anlage. Unterstellmöglichkeiten mit einem Flachdach können ebenfalls genehmigungsfrei sein.

Wer ein Carport ohne Baugenehmigung baut, muss mit entsprechenden Maßnahmen rechnen. Sollten sich Nachbarn beschweren oder das Bauamt darauf aufmerksam werden, kann die Behörde verlangen, den Carport wieder abzubauen.

Terrasse und Terrassenüberdachung: Baugenehmigung oder nicht?

Die Baugenehmigung bei einer Terrasse wird in der Regel in vier Kategorien eingeteilt:

  • Unterkellerte Terrasse als Teil des Gebäudes
  • Überdachte Terrasse als Erweiterung zum Gebäude
  • Dachterrasse
  • Terrasse als Nebenanlage des Gebäudes

Je nachdem, um welche Art es sich handelt, wird eine Baugenehmigung erforderlich oder nicht. Das Nachbarrechtsgesetz bestimmt die Regelungen bezüglich Terrassen. Ist der Abstand von der Terrasse zur Grundstücksgrenze geringer als 2,50 m, muss der Nachbar, welcher das angrenzende Grundstück besitzt, befragt werden. Erst nachdem er seine Einwilligung gegeben hat, darf mit dem Bau begonnen werden. Diese Regelung gilt auch, sofern das Nachbargrundstück nicht bebaut ist.

Bei der Baugenehmigung sind auch die Maße entscheidend

Bei der Baugenehmigung sind auch die Maße entscheidend

Die jeweiligen Bundesländer haben unterschiedliche Bestimmungen, welche einer Terrasse diverse Baugenehmigungen zuordnen oder nicht. In Rheinland-Pfalz beispielsweise darf die Grundfläche der Anlage nicht 300 m2 überschreiten. Zudem muss die Höhe maximal 2 m betragen. In diesem Fall ist die Terrasse nicht genehmigungspflichtig.

Neben der Frage der Baugenehmigung für die Terrasse ist auch die Entscheidung der Genehmigungspflicht zur Terrassenüberdachung schwierig zu beantworten. Nach dem geltenden Baurecht in Deutschland ist eine Überdachung eine Nebenanlage zum Gebäude.

Da aufgrund einer gewissen Höhe der Terrassenüberdachung eine Wirkung wie von einem Gebäude ausgeht, verlangen einige Bundesländer eine Genehmigung. Zusätzlich sind Sie zur Einhaltung der individuell geforderten Abstandsflächen verpflichtet.

Auch hier ist die Größe der Terrassenüberdachung für die Baugenehmigung wichtig, um entscheiden zu können, ob eine benötigt wird.

Gartenhaus und Baugenehmigung: Wann ist eine Genehmigung nötig?

Die Baugenehmigung für das Gartenhaus ist auch an die Bedingungen der individuellen Landesbauordnungen geknüpft. Hierbei kommt meist darauf an, wie groß das Haus ist und ob hier Aufenthaltsräume für Personen geschaffen werden.

Genehmigungsfreie Gartenhäuser dürfen in Brandenburg und Berlin nur 75 m3 groß sein. Die Befreiung der Gartenhaus-Baugenehmigung in Bayern sieht die gleiche Grenze vor. Dabei müssen sie jedoch innerhalb eines Bebauungsplans errichtet werden. Im Außenbereich benötigt das Gartenhaus immer eine Baugenehmigung.

Wer einer Baugenehmigung für das Gartenhaus in NRW (Nordrhein-Westfalen) entgehen möchte, muss das maximale Raumvolumen von 30 m3 beachten. In Niedersachen sind es 10 m3 mehr, bis das Gartenhaus keiner Genehmigung bedarf.

Eine weitere Einschränkung ist, dass das Gartenhaus keine Toiletten, Feuerstätten oder Aufenthaltsräume enthalten darf. So verlangen beispielsweise Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Berlin ab 10 m2 Grundfläche bereits eine Baugenehmigung für das Gartenhaus.

Genehmigungsfreie Gartenhäuser werden oft in Baumärkten beworben. Experten empfehlen jedoch, dass Verbraucher mit einem Prospekt zum Bauamt gehen und sich dort erkundigen, was keiner Genehmigung bedarf.

Ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung zu bauen, hat aber auch nicht nur Vorteile. Vielmehr müssen Verbraucher auf weitere Vorschriften achten. So regelt das Nachbarschaftsrecht in Deutschland allgemeine Grenzen zu den Grundstücken nebenan. Wird ein Gartenhaus ohne Genehmigung errichtet, kann der Nachbar das Bauamt darüber informieren. Im schlimmsten Fall muss der Bauherr das Gartenhaus wieder entfernen.

Das Gleiche gilt für das Schuppen-Bauen ohne Baugenehmigung. In den Bauverordnungen der Bundesländer ist der Schuppen dem Gartenhaus gleichgestellt.

Eine Garage bauen ohne eine Baugenehmigung
Wird die Baugenehmigung nicht erteilt, kann ein Anwalt behilflich sein

Wird die Baugenehmigung nicht erteilt, kann ein Anwalt behilflich sein

Wer eine Garage ohne Baugenehmigung bauen möchte, hat schlechte Karten. Der überwiegende Teil der Bundesländer setzt für dieses Bauvorhaben immer eine Baugenehmigung voraus. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Fertiggarage oder nur eine Mauer handelt.

Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bilden die Ausnahme. Hier ist der Bau einer Garage ohne Baugenehmigung möglich. Hingegen besteht ein Verbot beim Garage-Bauen ohne Baugenehmigung in den Bundesländern Bayern, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland.

Illegal Bauen ohne Baugenehmigung: die Strafe

Wer eine Garage, Terrasse, ein Gartenhäuschen oder sogar ein ganzes Haus ohne Baugenehmigung baut, muss mit schwerwiegenden Maßnahmen rechnen. Diese legen die jeweiligen Bundesländer selbst fest.

Die Bauaufsichtsbehörde ist das Amt, welches Strafen nach dem Bauen ohne Genehmigung veranlassen kann. Das stärkste Mittel ist die „Baubeseitigungsverfügung“, bei der der Hausherr das gebaute Objekt entfernen muss. In der Regel erlässt die Bauaufsichtsbehörde diese Verfügung, wenn das Gebäude bzw. die eingereichten Dokumente formelle und materielle Fehler besitzen.

Liegt nur eine formelle Illegalität vor, kann die Bauaufsichtsbehörde folgende Maßnahmen ergreifen:

  • Stilllegungsverfügung
  • Nutzungsuntersagung
  • Beschlagnahme der Bauprodukte
  • Erlass einer Geldbuße

Beim Bauen ohne Baugenehmigung hängt die Strafe laut Umwelt-Bußgeldkatalog nach dem Ermessen der Behörde ab. Formelle Fehler sind beispielsweise fehlende Genehmigungen, auch bereits für Teile des gesamten Vorhabens sowie die Abweichung von den genehmigten Anträgen.

16 Kommentare

  1. Sascha M. sagt:

    Ich möchte in Brandenburg, in der Grenzbebauung meines Grundstückes einen (meines Erachtens genehmigungsfreien)3x6m Schuppen anlegen. Muss ich dies wem melden vor / oder nach Beginn/ Fertigstellung?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Sascha,

      Sie sollten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nachfragen, ob dies wirklich genehmigungsfrei vonstatten gehen darf. Dort werden auch die weiteren Schritte erläutert.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  2. Jens sagt:

    Hallo, mein Grunstück steht ziehmlich weit auseinander zu meinen Nachbaren, es sind ungefähr 200m bis zu ihm, nun die Frage, ich hab in der Mitte meines 4000qm Goßen grunstück, eine Carport errichtet, mit Satteldach, er hat eine Größe von 30qm, also 5x6m,, ich Wohne bei Cottbus, brauch ich eine Baugenehmigung ? oder kann ich großen Ärger bekommen. ich bedanke mich im Vorraus für die Antwort. MFG .

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Jens,

      ihr Carport ist in Brandenburg genehmigungsfrei. Sie sollten sich dennoch beim zuständigen Amt beraten lassen, um auf Nummer sicher gehen zu können. Bei jedem Bauvorhaben können weitere Gesetze betroffen sein. Maßgeblich für die Genehmigungsfreiheit ist der § 55 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO).

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  3. frank sagt:

    haben einen Bauantrag für eine Garage mit Satteldach eingereicht. jetzt haben wir den Bau begonnen und haben die Garage mit einem Flachdach versehen, um die Fläche für eine Dachterrasse zu gewinnen. im Ort selber besteht eine Gestaltungssatzung die keine Flachdachgaragen vorsieht. nun ist im kleinen Dorf aber eine alte Fertiggarage bereits vorhanden.
    Somit sehen wir eine gute Argumentation und haben die Garage mit Flachdach fertig gebaut. Müssen wir mit einer Geldbuße und/oder Abriss rechnen?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Frank,
      wenn Sie mit dem Bau begonnen haben, bevor eine entsprechende Genehmigung vorlag, müssen Sie in der Regel immer mit einem Abriss rechnen. In Ausnahmefällen kann die Behörde nachträglich eine Baugenehmigung erteilen, dies kommt jedoch normalerweise eher selten vor. Die Vorschriften variieren von Gemeinde zu Gemeinde und hängen außerdem mit der Größe des Grundstückes zusammen.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  4. Anika sagt:

    Ich kenne jemand der schwarzbau begang und die Räume zum wohnen mit nutzt.muss ich das mitteilen beim Amt und kann man anonym bleiben dabei?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Anika,

      Sie können dies auch anonym einem Amt mitteilen.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  5. Ulrich B. sagt:

    Meine Familie und ich wohnen im Saarland.
    Unser Haus befindet sich ausserhalb der Bebauungsgrenze in einem Landschaftsschutzgebiet.
    Das Haus ist ein alter Bauernhof, den wir 2001 erworben haben und als Wohnhaus mit gesicherter Zufahrt in 2001 eingetragen haben.
    Auf dem direkten Nachbargrundstück steht ein Gebäude, dessen Besitzer vor kurzem verstorben ist.
    Die Erben teilten uns mit, dass dieses Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde und sie, die Erben, das Erbe ausschlagen würden.
    Nun ist das Landesamt für Zentrale Dienste Eigentümer.
    das Haus verfällt, da es unbewohnt ist.
    Eine Anfrage bei dem Landesamt, ob sie das Haus abreißen werden, wurde verneint.
    Was können wir tun bzw. einleiten um eine Lösung (Abriss) einzuleiten?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Ulrich,
      da das Haus sich nicht in Ihrem Besitz befindet und der Besitzer Ihnen mitteilte, dass er das Haus nicht abreißen möchte, haben Sie in der Regel keine Möglichkeit, dies zu erreichen. Wir würden Ihnen empfehlen, für eine definitive Antwort einen Anwalt zu konsultieren, da wir keine Rechtsberatung erteilen dürfen.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  6. Inge sagt:

    Unsere Mieter haben uns ,ohne zu informieren, den Dachboden mit zwei Zimmer und Toilette ,in Leichtbauweise, in unserem Reihenhaus ausgebaut. Wie sollen wir uns als Vermieter verhalten.

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Inge,

      haben Sie dieses Verhalten im Mietvertrag untersagt? Wenn ja, können Sie die Vertragsstrafen entsprechend anwenden. Es kann auch hilfreich sein, einen Anwalt aus dem Mietrecht zu bitten, die Lage einzuschätzen.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  7. Andrea sagt:

    Ich habe für ein Wohnhaus keine Nutzungsänderung als Ferienhaus beantragt, des Weiteren habe ich zwei Terrassen ohne Genehmigung angebaut. Nach Aufforderung habe ich sämtlich Genehmigungen eingeholt, alles ist nun genehmigt. Nun bekomme ich ein Bußgelbescheid über € 11.600,00! Das Haus liegt nicht im Natur oder Landschaftsschutzgebiet, das Objekt hat über 100 Kubik umbauten Raum. Ich bin „Ersttäter“ und geständig! Wie kann es sein, das ein Sachbearbeiter nach seinem Ermessen ein Bußgeld festlegt?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo Andrea,

      welche Grundlagen die Behöre zur Berechnung der Bußgelder heranzieht, sollten sie mit dieser abklären. Hier können durchaus auch Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren enthalten sein. Eine pauschale Aussage zur Zusammensetzung sowie zur Berechnung können wir nicht treffen, daher ist eine Nachfrage bei der zuständigen Behörde empfehlenswert.
      Darüber hinaus ist eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt eine weitere Option, die Sie haben.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

  8. Lachner sagt:

    Hallo.Wollen an Carport 3 Seiten zu , Holztor anbringen.Braucht man Genehmigung?

    • bussgeldkatalog.org sagt:

      Hallo,

      in der Regel ist hierfür eine Baugenehmigung notwendig – die Regelungen sind allerdings je nach Bundesland verschieden.

      Die Redaktion von bussgeldkatalog.org

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